Analiz: Konut balonu yeniden dişini gösteriyor -1-

Varlık balonlarındaki çalışmasıyla bu yıl Nobel Ekonomi ödülünü kazanan, S&P Case Shiller Konut Fiyatları Endeksi'nin de mimarlarından biri olan Robert Shiller, ABD'de şimdilik böyle bir konut balonu öngörmediğini belirterek, hisse senetlerine dikkat edilmesine söylerken, Roubini'nin bahsettiği gelişen piyasa ülkeleri ve Kuzey Avrupa ekonomilerindeki konut balonuna karşı uyarıyor.

Gelişmiş dünyadaki merkez bankalarının, toparlanmayı desteklemek için küresel krizden bu yana uyguladıkları düşük faiz politikaları, konut balonlarıyla, politika faizleri ile mücadele etmeyi zorlaştırırken, diğer makro ihtiyati tedbirler de genellikle kamuoyunun tepkisini çekerek, siyasi taraftan, politika yapıcılara ve yasakoyuculara baskı yapıyor. Bu durum da konut balonu tedavilerini kısıtlıyor.

Gelişmiş piyasalarda konut balonu sinyalleri

Yapılan çalışmalar, ABD'de öncelikli olarak 5 şehirdeki balonlaşmaya ve Dodd-Frank yasasının mortgage ayağındaki kusurlara dikkat çekerken, diğer tarafta 2007-2008 krizini çok hasar almadan atlatan gelişmiş ve gelişmekte olan ekonomiler, konut balonu riski konusunda ön saflarda yer alıyor. Gelişmiş ekonomilerde öncelikli olarak Kanada ve Avustralya, ardından da Norveç ve İsveç gibi İskandinav ülkeleri öne çıkarken, bu ülkeleri en başta İngiltere ve Almanya izliyor.

Gelişmiş ülkelerdeki konut balonları incelenirken en çok dikkat edilmesi gereken nokta, konut fiyatı/gelir ve borç/gelir oranları. Bu nedenle de Kanada, OECD rakamlarına göre yüzde 131.7'de seyreden fiyat/gelir ve yüzde 163.4'leri bulan borç/gelir oranlarıyla, klasik bir konut balonu ile karşı karşıya duruyor.

Avustralya da tıpkı Kanada gibi, 2008 finansal krizini nispeten hafif atlatmış olmanın “cezasını”, emtia ihracatı kaynaklı büyüme modeli olması ve güvenilirliği ile parasal genişleme programlarının sağladığı parayı “sığınılacak bir limana” aktarma kaygısı taşıyan yatırımcıların durağı olmaktan ötürü çekiyor. Kasım ayı itibariyle büyük şehirlerdeki konut fiyatlarının yıllık yüzde 8 artış kaydettiği Avustralya'da konut balonunun ABD'nin kriz dönemindeki balonundan daha büyük olduğu düşünülüyor.

Gelişmiş piyasalar tarafında Avustralya ve Kanada kadar dikkat çeken bir diğer ekonomi ise Norveç. Öyle ki, Avustralya, Kanada ve Yeni Zelanda'daki konut fiyatlarına dair uyarılarda bulunan Uluslararası Para Fonu'nun (IMF) son çalışmalarından biri, Norveç'i gelişmiş ekonomiler dünyasında, konut piyasası değerinin üzerinde en çok fiyatlanan 3. ekonomi olarak gösteriyor. Roubini'nin de riskli gördüğü 17 ekonomi arasında yer alan Norveç'teki konut piyasası, Shiller ve tahvil yatırımı imparatorlarından Jeff Gundlach'ın da dikkatini çekiyor.

Almanya merkez bankası Bundesbank'a göre, Almanya'da konut fiyatları son 3 yılda yüzde 8 artmış durumda ve bu oran büyük şehirlerde yüzde 20'leri buluyor. Bundesbank, ilerleyen ekonominin yanısıra, küresel finansal ve Euro Bölgesi borç krizinin de bu gelişmede etkili olduğunu söylüyor.

Neredeyse her zaman yüksek konut fiyatlarının görüldüğü İngiltere'de de, başta Londra'dakiler olmak üzere, fiyatlar hızla yükseliyor. İngiltere'de 2009'da yüzde 20 düşen konut fiyatları, şu anda tarihi konut fiyatı/gelir oranının yüzde 128'inde, konut sahipliği ile kira maliyetini karşılaştıran tarihi konut fiyatı/kira oranının ise yüzde 140'ında seyrediyor. İngiltere gibi Fransa'da da benzer bir durum izleniyor. Konut fiyatlarının 2000-2008 yılları arasında yüzde 120 yükseldiği Fransa'da mevcut fiyatlar, tarihi fiyat/gelir oranının yüzde 135'e, fiyat/kira oranının ise yüzde 150'lere ulaşmasını sağlıyor. İngiltere'de Londra'nın öne çıkışında olduğu gibi, Fransa'da da konut balonu söz konusu olduğunda, fiyatların 2005'ten bu yana yüzde 40 artış kaydettiği Paris öne çıkıyor.

Bazı analistler, Avrupa'nın çekirdeğinde öne çıkan konut balonu risklerinin, borç krizinin kaybedenleri olarak adlandırılan PIIGS (Portekiz, İrland, İtalya, Yunanistan ve İspanya) ekonomilerinin yerine Batı ve Kuzey Avrupa ekonomilerini geçirebileceğini söylüyor.

Gelişen piyasalarda konut balonu - Analiz: Konut balonu yeniden dişini gösteriyor -2-

Tuğçe Özsoy (tozsoy@bloomberght.com)

BloombergHT.com Editörü

Kaynaklar: Bloomberg, Business Insider, Project Syndicate, Forbes, Wall Street Journal, Business News Network, Financial Times, The Globe and Mail, Quartz