Gayrımenkulde 2011'de hareketlenme bekleniyor

Raporda, perakende harcamaları ve tüketici güveninin kriz öncesi seviyelere döndüğü, 2010 yılında hızlanan perakendeci talebinin, kira oranları üzerinde sınırlı bir etki yaratmasına rağmen, perakende piyasaları kira oranlarında sınırlı da olsa bir yükselme öngörüldüğü belirtildi.

Rapora göre, 2009 yılının 11 aylık döneminde gerçekleşen yüzde 5 oranındaki perakende sektörü ciro artışına karşın, 2010 yılında yüzde 7'lik ciro artışı kaydedildi. Gıda dışı ve hazır giyim perakende cirolarında kriz öncesi seviyelere dönüldü ve gıda dışı perakende cirosu yüzde 16, hazır giyim yüzde 27 oranında büyüdü.

-''TÜRK PERAKENDECİLER YURT DIŞINDA GÜÇLÜ YATIRIM YAPTI''-

Kriz öncesi seviyeleri yakalayan tüketici güveni ve güçlü ekonomik büyüme, perakendecilerin 2010 yılında daha güçlü bir yatırım politikası izlemelerine neden oldu. 2010 yılı ayrıca Türk perakendecilerinin yurtdışında güçlü bir şekilde yatırım yaptıkları bir yıl oldu. Koton, LCW, İpekyol, Boyner, Mavi Jeans gibi Türk markaları, Bağımsız Devletler Topluluğu, Ortadoğu ve Balkan ülkelerinin yanında Avrupa pazarında da agresif bir şekilde genişliyor. Avrupa'da 2.100 adet Türk markası mevcut iken, önümüzdeki 10 yıl içinde bu rakamın 40 bine yükselmesi bekleniyor.

-''BİRÇOK YABANCI MARKA, TÜRKİYE PERAKENDE PİYASASINA GİRDİ''-

2010 yılında hipermarket ve elektronik market zincirleri, piyasanın en aktif oyuncuları olmaya devam etti. 2010 yılında birçok yabancı marka Türkiye perakende piyasasına girdi. Bunlar arasında İstinye Park ve Nişantaşı'nda ilk mağazalarını açan lüks giyim markaları Prada ile kitlesel perakende markası H&M yer alıyor. Türk perakende piyasasına giren diğer uluslararası markalar arasında Rossman, Godiva, David's Bridal, Kipling ve Uterqüe yer alıyor.

Güçlü perakende harcaması ve ekonomik büyüme henüz kira oranlarına yansımadı. Perakende piyasasında yoğunluğun artması, AVM sahiplerinin pazarlık gücünü düşürmekte ve kira oranlarındaki artışı engellemekte. Rapora göre, Zorlu Center gibi çekim merkezi haline gelmesi muhtemel projelerle birincil merkezlerde yer alan alışveriş merkezlerine olan güçlü perakendeci talebi, kira oranlarındaki artışı tetikleyecek.

Ekonomik şartlardan dolayı 2009 ve 2010 yıllarında metrekare başına aylık 75 avro düzeyinde sabit bir seyir izleyen birincil kira oranlarının önümüzdeki dönemde giderek artması beklenmekte olup, 2011 ve 2012 yılında metrekare başına aylık 80 ve 85 avro düzeyine yükselmesi öngörülüyor.

-PERAKENDE PİYASASINDA, KİRALANABİLİR ALAN ARZI GÜÇLÜ-

2009 yılında toplam 855 bin metrekare kiralanabilir alana sahip 27 alışveriş merkezi açılmışken, 2010 yılında toplam 827 bin metrekare kiralanabilir alana sahip 28 AVM açıldı. 2009 yılında kiralanabilir alandaki büyüme Anadolu ve İstanbul'da eşit şekilde dağılmışken, 2010 yılında Anadolu'da daha güçlü bir büyüme gözlemlendi.

Perakende piyasasında gelecekteki kiralanabilir alan arzı güçlü gözüküyor. İnşaat halinde 2 milyon metrekarelik kiralanabilir alanın 2012 yılı sonuna kadar piyasaya girmesi bekleniyor.

Anadolu'da 2012 yılı sonuna kadar 1.1 milyon metrekare, İstanbul'da ise 850 bin metrekare kiralanabilir alanın perakende piyasasına girmesi beklenmekte. 2012 yılı sonu itibariyle, İstanbul'un toplam kiralanabilir alanı 3,5 milyon metrekareye ve Anadolu'nun 5 milyon metrekareye ulaşması ile birlikte, Türkiye'deki toplam kiralanabilir alanın 327 alışveriş merkezinde 8,47 milyon metrekareye ulaşması öngörülüyor.

Bin kişi başına düşen kiralanabilir alan bazında, İstanbul'un 2012 yılından itibaren, perakende yoğunluğu bakımından birinci sırada yer alan Ankara'yı geçerek 313 metrekare ile Türkiye'nin en yoğun perakende piyasası olması bekleniyor. Tekirdağ, Bursa ve Denizli gibi ikincil şehirler de Türkiye'nin en yoğun perakende piyasaları arasına girdi.

-OTELDE 5 BİN 300 ODANIN ÜZERİNDE ARZ-

2010 yılında ekonomideki toparlanmaya rağmen yatırım piyasası birkaç yatırım işlemi dışında hareketsiz kaldı. Durgunluğun altında piyasada yatırım için uygun ürünlerin eksikliği ve mal sahiplerinin rekabetçi olmayan getiri beklentileri yatıyor. Türkiye'deki güçlü büyüme beklentileri ve perakende cirolarındaki artışın, yatırımcıların Türkiye piyasasına olan ilgilerinin artmasına neden olması ve 2011'de birkaç büyük yatırım işleminin gerçekleşmesi bekleniyor.

2010 yılında ofis piyasasında gözlemlenen kullanıcı talebi artışının, kira artışı olarak yansıması 2011 yılında bekleniyor. 2010 yılında ofis piyasasında toplam kiralanan alan 110 bin metrekare olarak gerçekleşti ve 2009 yılıyla hemen hemen aynı oranda kaldı.

Raporda, 2010 yılı başından itibaren otel piyasası koşullarının da diğer piyasalar gibi bariz bir düzelme gösterdiği vurgulanıyor. Rapora göre, 2010 yılının 11 ayında, otellerde dolulukta yüzde 14,3'lük ve oda başına düşen gelirde geçen senenin aynı dönemine oranla yüzde 16'lık bir artış gerçekleşti. İstanbul'daki 5 yıldızlı otellerin doluluk oranlarının ve ortalama oda fiyatlarının Ocak-Kasım döneminde yükselmesi, oda başına düşen gelirde yüzde 18,9'luk artışa neden oldu. Otelcilikte, 5 bin 300 odanın üzerinde bir arzın 2011 yılı sonu itibariyle İstanbul piyasasına girmesi bekleniyor.

Jones Lang Lasalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş, Ortadoğu'da yaşanan olaylarla ilgili olarak, ''Bölgede ne değişiklik olursa olsun bundan Türkiye'nin farklı yararları olacağını görmek lazım. İlk fırsatta turizme yansıyacak'' dedi.

Alkaş, Jones Lang LaSalle tarafından hazırlanan, ''Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2010 Gelişmeleri, 2011 Öngörüleri'' başlıklı raporun açıklandığı basın toplantısında yaptığı konuşmada, emekli olduğunda gönüllü olarak Kapalıçarşı'ya hizmet etmek istediğini söyledi.

Avi Alkaş, ''Bu konuyla ilgili yanlış anlaşılmak istemem. 1461'den gelen Kapalıçarşı'yı modernize etmek söz konusu değil, daha fazla ziyaret edilmesini sağlamak adına yapılabilecek iyileştirmeler var. Biz bunun iyileştirilmesine amadeyiz'' dedi.

Türkiye'nin artık taklit ürünler satılan bir ülke olmaktan çıkması gerektiğini söyleyen Alkaş, ''Modern Türk tasarımcılarının ürünlerinin yer alabileceği bir Kapalıçarşı çok daha güzel olmaz mı? 5-6 sene evvellinde ülkemiz yabancı-yerli markası kavgası yaşıyordu, bugün o kavga yok. Geçmişte bizden Zara yanında yer isteyen firmalar bugün LCW yanında yer istiyorlar'' şeklinde konuştu.

Alkaş, 40 gün sürecek olan İstanbul Shopping Fest'in Türk turizmine ve AVM'sine ciddi katkı getireceğini de ifade etti.

Türkiye'nin bölgede siyasi olarak soyunduğu ağabey rolüne işaret eden Alkaş, şunları kaydetti:

''2,5 senede 7 ülkede hizmet verir hale geldik. Libya'da işimiz var, Suriye'de proje yapıyoruz, Erbil'de yatırımcımızla 4 AVM yatırımına gidiyoruz bütün Kuzey Irak'ta. Libya'daki projemiz başladı. Mısır'ı bekliyorduk ama şimdi bekle göre geçtik. Orada tekliflerimizi vermiştik. Bölgede ne değişiklik olursa olsun bundan Türkiye'nin farklı yararları olacağını görmek lazım. İlk fırsatta turizme yansıyacak, otellerde doluluk oranlarında göreceğiz. Yakın coğrafyadan daha fazla turist gelecek. Önümüzdeki 8-9 sene ramazan ayının yaz aylarına rastlamasının avantajını yaşayacağız.''

Ofis hareketlenmelerinin ekonomik hareketlenmeye katkı sağlayacağını, halka açılma hareketleriyle, şirketlerin mali yapısının güçleneceğini ve gayrimenkulün ticari bölümünün bu büyümeden nasibini alacağını ifade eden Alkaş, bunun da istihdama katkı sağlayacağını, istihdam açısından AVM açmanın fabrika açmak kadar önemli olduğunu belirtti.

-''KARMAŞA BÖLGEYE ATLAYACAK GİBİ DURUYOR''-

Konuşmasının ardından soruları da yanıtlayan Alkaş, Mısır'daki gelişmelerle ilgili olarak, şunları belirtti:

''Şimdi yabancılar Mısır'a gitmek bile istemiyorlar. Etrafın durulmasını bekleyeceğiz. Beymen mağazasını kapattı. Yağma hareketleri tatsız. Karışıklığı fırsat bilip mağazalara zarar verebiliyorlar. Bizim Dubai'deki ofisimiz dahi geçen haftadan beri kapalı. Şu anda bir çekirdek ofisimiz oluştu Kahire'de. Ümit ediyoruz ki bulutlar bir dağılsın. Çatışma ihtimali kötü. Yarın Cumayı bekleyelim, ondan sonra da önümüze bakmaya çalışacağız. Karmaşa bölgeye atlayacak gibi duruyor.''

-''TÜRKİYE CİDDİ YATIRIM ÇEKECEK''-

Yabancı ilgisiyle ilgili olarak da Alkaş, ''Şu anda Alman sigorta fonlarından ofis ve AVM satın almak veya birlikte geliştirmek için ilgi görüyoruz, Amerikan fonları bölgeye ilgi gösteriyor. İlk dalışlarını görmeye başladık. Alman fonu, (çoğunluk almasak bile sessiz ortak oluruz, yeter ki bize ortaklık sağlayın) diyebiliyor. Körfez bölgelerinden de Türkiye'ye yönelik çok ciddi yatırım, Rusya'dan turistik yatırım geleceğini bekliyorum'' diye konuştu.

Alkaş, seçim ekonomisinde olumsuz etkileşime girilmemesi durumunda Türkiye'nin çok daha ciddi yatırım çekeceğini belirtti.

Kendi mağazalarını satın alma eğilimindeki bir perakendeciyi ''sat ve kirala'' modeline ikna etmeye çalıştıklarını belirten Alkaş, gayrimenkulde yurt dışında bu tür teknikleri Türkiye'ye getirme çalışmaları bulunduğunu, Carrefour'un bu modeli uyguladığını, bunun yatırımları cezbetmenin başka bir yolu olduğunu kaydetti.

-YENİ GELECEK MARKALAR-

Alkaş, yeni gelecek markalarla ilgili olarak da, ''İspanyol markalarından beklentimiz var. Desigual var, Victoria Secret, American Eagle, Sfera, Cartefial, Hollister, Abercrombie Fitch, Promod, Least ve Tippy markaları var'' dedi.

Avi Alkaş, konuşmasında, Türk bankalarının da proje finanse ettiğine de dikkati çekti.

-''TÜRKİYE'YE GELEN YATIRIMCIDAN DAHA FAZLA, GELMEYEN YATIRIMCI VAR''-

Jones Lagn LaSalle Sermaye Piyasası ve Araştırma Direktörü Kıvanç Erman da, Türk perakendecisinin bu krizden oldukça güçlü çıktığını belirtti.

Henüz kira düzeylerinde kriz öncesi seviyeye dönüş görülmediğini belirten Erman, 2012'de kiraların kriz öncesi seviyeye gelmesini beklediklerini kaydetti.

Erman, ''Perakende harcamalarındaki artış kira oranlarına henüz yansımadı. Mal sahiplerinin sağladığı kira indirimleri de bitti, son bir senedir herhangi bir destek söz konusu değil'' diye konuştu.

Soruları da yanıtlayan Erman, şu anda Türkiye'ye gelen yatırımcılardan daha fazla, gelmeyen yatırımcı bulunduğunu, Türkiye'nin yatırım yapılabilir piyasa konumuna gelmesiyle bu fonların ister istemez Türkiye'ye yatırım yapmak zorunda kalacaklarını kaydetti.