GYODER'den Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu

- Konut sektöründe fiyat balonu yok

Rapora göre, Türkiye konut piyasasında fiyat balonu olduğu söylenemez. Balonlaşma eğilimindeki bölgelerde yaşanan düzeltmelerde fiyat aşırılıkları törpülendi. Türkiye genelinde ortalama konut fiyatlarında, Ocak 2013 ila Ocak 2018 arasında, reel olarak yüzde 45,49 artış yaşandı.

Türkiye genelinde konut fiyatları değerlendirildiğinde, dinamik yapıya sahip gayrimenkul piyasasının, olabildiğince denge fiyatını yakalamaya çalıştığı görülüyor.

2018 yılı 1. çeyrek döneminde yaşanılan kur artışı, yabancıların markalı konut alımında olumlu etki oluşturdu. 2017 yılının son çeyrek döneminde yüzde 3,7 olan yabancılara markalı konut satış oranı 2018 yılının ilk çeyreğinde yüzde 6,1'e ulaştı.

- Senetli satışlar yüzde 35,5

Gayrimenkul firmalarının, başlattığı kampanyalarla alıcılara kendi finansman modelleriyle faizsiz ve uzun vadeli seçenekler sunması senetle yapılan satışlara ilgiyi artırdı. Senetli satışlar 2018 yılının ilk çeyreğinde yüzde 35,5 dolayında gerçekleşti.

Senetli satışların artmasında önemli rol oynayan unsurlardan biri konut kredi faizlerindeki artış oldu. Konut kredisi faiz oranları 2017 yılında ortalama aylık yüzde 1,01 seviyelerindeydi ancak özellikle son 3 ayda bu oran yüzde 1,20 seviyelerine ulaştı.

2018'in ilk çeyreğinde yaşanan faiz artışı, konut alımını zorlaştırarak konut piyasasının daralmasına neden oldu. Maliyet artışları ise satış fiyatlarına son derece sınırlı ölçüde yansıdı. Yüklenicilerin, maliyetleri önemli ölçüde kendilerinin üstlendiği görüldü.

- Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde artış

2017 yıl sonunda yüzölçümü bazında; yapı ruhsatı adedi önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 31,8, yapı kullanma izin belgesi ise yüzde 6,6 arttı. Daire sayılarına göre yapı ruhsatı miktarı önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 32,3, yapı izin belgesi miktarı ise yüzde 8,91 artış gösterdi. Yeni konut üretimi ve tamamlanan konutların arzı ise devam etti.

Yılın ilk çeyreğinde konut satışları, önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 6,72 azaldı. İlk kez satılan konutlarda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,83’lük bir azalma görülürken, ikinci el satışlarda yaşanan daralma ise yaklaşık yüzde 8,25 seviyesinde gerçekleşti.

İpotekli satışlar ise yüzde 28,55 azaldı. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payı ise 2017 yılı ilk çeyreğinde yüzde 38 iken 2018 yılı birinci çeyrek döneminde yüzde 29'a geriledi.

- Markalı konutta peşinat tercih edildi

Markalı konut projelerinden konut satın alan tüketiciler, 2018 yılı 1. çeyrekte peşinat, senet ve banka kredisi kullanımı seçeneklerinden en fazla peşin kullanımını tercih etti.

Bu dönemde stok erime hızı yüzde 4,10 oranında gerçekleşirken, markalı konut projelerinde gerçekleştirilen satışların yüzde 6,10’luk oranı ise yabancı yatırımcılara yapıldı.

Yabancılara yapılan konut satışları; 2018 yılı birinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 24,1'lik büyüme ile 5 bin 298 adet seviyesine yükseldi.

Konut kredisi faiz oranlarındaki yükseliş trendi 2017 yılı ilk çeyrek sonundan bugüne devam etti. 2018 yılı 1. çeyrek itibarıyla konut kredilerinde aylık faiz oranı bir önceki çeyrek sonuna göre 9 puan artarak yüzde 1,17, yıllık bileşik faiz ise yüzde 14,96 seviyesinde gerçekleşti.

Toplam konut kredisi hacmi ise 2017 yılı sonu itibarıyla 191 milyar TL'yi aştı. Takipteki kredilerin miktarının toplam konut kredileri içindeki payı ise 2017 4. çeyrek itibarıyla yüzde 0,42 olarak gerçekleşti.

- Ofis kiralama oranı arttı

2018 1. çeyrekte yeni kiralama işlemleri bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 19,6 arttı. 1. çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların yüzde 53,9'u merkezi iş alanının dışında Asya yakasında, yüzde 22,6'sı merkezi iş alanında ve yüzde 23,5'i merkezi iş alanı dışında Avrupa yakasında kaydedildi.

Özellikle Avrupa yakasında merkezi iş alanı dışında yapılan anlaşmaların artmasında, Cendere bölgesinde gerçekleşen geniş kapsamlı kiralama faaliyeti etkili oldu.

Türkiye genelinde 2017 yıl sonu itibarıyla 429 olan toplam AVM sayısı 2018 1. çeyrek itibarıyla 439'a ulaştı. 2018 yıl sonuna kadar yeni açılacak alışveriş merkezleriyle bu sayının 491’e ulaşması, toplam kiralanabilir alanın da 15 milyon metrekareyi geçmesi bekleniyor. Türkiye’de 63 ilde AVM bulunuyor.

18 il, henüz AVM ile tanışmadı. Ancak önümüzdeki iki yıllık süreçte AVM ile tanışmayan illerin sayısının 16'ya düşmesi bekleniyor. En fazla Alışveriş Merkezine sahip iller sırasıyla; İstanbul (139), Ankara (36), İzmir (27 adet).

Toplam kiralanabilir alan stoku 12 milyon 958 bin 257 metrekare. Kiralanabilir alan açısında incelendiğinde, İstanbul toplam stokun yaklaşık yüzde 38’ini oluşturuyor. Türkiye genelinde, ortalama bin kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 160 metrekare.

- İstanbul'da otel doluluk oranı son 5 yılın en yüksek seviyesinde

Turizm ve oteller açısından 2018 yılı ilk iki ay doluluk oranları Türkiye geneli için yüzde 61,6, İstanbul için ise son 5 yılın en yüksek seviyesine ulaşarak yüzde 65,3 oldu. Aynı dönem için Türkiye genelinde ortalama oda fiyatı 58,54 avro iken, İstanbul’da 70,32 avro olarak gerçekleşti.

Türkiye'nin birincil lojistik pazarları olan İstanbul-Kocaeli bölgesi göstergelerine bakıldığında 2018’in ilk çeyreği itibarıyla geçtiğimiz yılın aynı dönemine kıyasla kiralama işlem hacmi yüzde 54 azaldı.

2017 yılının ikinci yarısında görülmeye başlanan, TL üzerinden gerçekleşen kiralama işlemlerinin kiracı adaylarının bu yönde güçlenen talepleri nedeniyle 2018’in ilk çeyreğinde artarak devam ettiği görüldü.

2018’in ilk çeyreğinde en yüksek talep gören ana pazarlar Anadolu yakasında Tuzla-Gebze hattı; Avrupa'da ise Esenyurt-Hadımköy-Kıraç üçgeni oldu. Dilovası, Yalova, Sakarya ve Çatalca ise depo kulanıcısı firmaların tercih ettiği alternatif alt bölgeler olarak öne çıktı.

2018 yılı ilk çeyrekte GYO endeksi, 44 bin 515'ten başladığı seyrini, çeyrek sonunda 42 bin 609'dan kapattı. 2017 4. çeyrek itibarıyla GYO piyasa değeri 26,9 milyar TL'ye yükseldi.

AA