Yeni tehdit alarmı ticari gayrimenkuller için çalabilir

Pandemi ile değişen &ccedil;alışma koşulları ve evden &ccedil;alışmanın yaygınlaşması, ticari ofis binalarına darbe vururken, ticari gayrimenkul kredilerinde batık oranın artmaya devam ediyor. Normalleşme sonrası &ccedil;alışanlar ofise d&ouml;nmeyi reddederken, &ouml;zellikle kentsel merkezlerde ticari ofis binalarının boşluk oranı pandemi &ouml;ncesine g&ouml;re &ccedil;ok y&uuml;ksek seviyede seyrediyor. Araştırmalar ofise d&ouml;n&uuml;ş&uuml;n pandemi &ouml;ncesi seviyelerin y&uuml;zde 50&rsquo;sinde durduğunu g&ouml;steriyor. Bu konu politika yapıcılarınn da merceğinde. &Ouml;yle ki son Fed tutanaklarına girmekle birlikte ge&ccedil;tiğimiz haftalarda Hazine Bakanı Yellen&rsquo;ın katıldığı bir panelde de tartışıldı. Sorun sadece gayrimenkul sekt&ouml;r&uuml;n&uuml; ilgilendirmiyor, aynı zamanda bankalar da ofis projeleri i&ccedil;in kullandırdıkları krediler nedeniyle ciddi tehdit altında. &Ouml;zellikle daha k&uuml;&ccedil;&uuml;k bankalarda kullandırılan kredilerin b&uuml;y&uuml;kl&uuml;ğ&uuml; &ccedil;ok daha y&uuml;ksek. &Ccedil;&uuml;nk&uuml; k&uuml;&ccedil;&uuml;k ticari bankalar faizlerin y&uuml;kselmeye başlamasıyla kredi ağırlığını ticari gayrimenkullere kaydırdıklarından olası bir risk halinde tehdit altındalar. Artan faizler borcu yeniden yapılandırmayı zorlaştırdı Ticari gayrimenkul kredilerinin, geleneksel ipotek kredilerinden farkı kredilerin daha kısa s&uuml;re i&ccedil;erisinde kapatılabiliyor olması. Yani bor&ccedil;lananlar ipotek kredilerindeki gibi uzun vade sabit orandan bor&ccedil;lanmak yerine, krediyi 5-10 yıl gibi daha kısa vadede kapatıp, yeni şartlarda yeni kredi almayı tercih ediyorlar. &Ccedil;&uuml;nk&uuml; kısa vadeli krediler, değer artışlarında binaların satılmasını kolaylaştırıyor. Ya da ekonomik beklentiler g&uuml;&ccedil;l&uuml;yse ve faiz oranlaları d&uuml;ş&uuml;yorsa, yani ekonominin normal seyrettiği/seyredeceği varsayımında, kredileri daha iyi koşullarda yeniden finanse edebiliyorlar. Ancak pandemi sonrası yaşanan normal dışı ekonomik koşullar ve artan faizler şu an kredilerin daha uygun koşullarda yeniden yapılandırılmasını imkansızlaştı. Daha b&uuml;y&uuml;k sorun ise ABD&rsquo;de ticari bankaların sahip olduğu ticari gayrimenkul kredileri, Mayıs 2023 itibari ile 2,92 trilyon doların &uuml;zerine &ccedil;ıktı ve rekor miktarda ticari gayrimenkul kredisinin bu yıl vadesi dolacak. Sadece bu yıl değil 2024&rsquo;te de daha &ccedil;ok kredinin vadesi gelecek. Kabaca 2025 sonuna kadar vadesi dolması beklenen kredi tutarı 1,5 trilyon dolar. &Ouml;n&uuml;m&uuml;zdeki 4 yıl i&ccedil;inde yeniden finanse edilmesi gereken borcun b&uuml;y&uuml;kl&uuml;ğ&uuml; ise 2,56 trilyon dolar. Ancak 2024 yılı i&ccedil;erisinde faizlerin ne kadar d&uuml;şeceği hala ş&uuml;pheli. Bu şu demek; bor&ccedil;lananlar daha y&uuml;ksek faiz oranlarıyla bor&ccedil;lanacaklar ve bu bor&ccedil;ların da maliyeti daha y&uuml;ksek olacak. Evden &ccedil;alışmanın ticari gayrimenkul sahiplerine maliyeti arttı Evden &ccedil;alışma bir &ccedil;ok &uuml;lkede hala devam ettiği ve hatta yasal hale geldiği i&ccedil;in bir &ccedil;ok bina sahibi artık eskisi kadar kira geliri elde edemiyor ve bu y&uuml;ksek &ouml;demeleri karşılamakta g&uuml;&ccedil;l&uuml;k &ccedil;ekiyor. Diğer yandan bor&ccedil;ların &ouml;denememesi bankalar i&ccedil;in da ayrı bir sorun. Geri &ouml;demelerin zorlaşması nedeni ile bazı bankalar şimdiden ticari gayrimenkul kredilerinde frene basmak zorunda kaldı. Bazıları ise bor&ccedil; alanlara karşı koşulları sıkılaştırdı. Yani bor&ccedil;lanma maliyeti arttığı gibi artık bor&ccedil;lanma koşulları da o kadar kolay değil. Uzaktan &ccedil;alışma devam ettik&ccedil;e de bu bor&ccedil;ların &ouml;denememe riski her ge&ccedil;en g&uuml;n artıyor. Bu da tabi bankalar &uuml;st&uuml;ndeki baskıyı artırıyor. Daha yeni nefes alıp b&ouml;lgesel banka kargaşası sona erdi derken, ticari gayrimenkulle gelebilecek bir karmaşaya hazır olmak gerekli. &Ccedil;&uuml;nk&uuml; ge&ccedil;en ay FDIC verilerine g&ouml;re ABD&rsquo;de k&uuml;&ccedil;&uuml;k bankalarının y&uuml;zde 14,40&rsquo;ı 2006 yılında yaşanan ticari gayrimenkul kredisi yoğunlaşmasını aştı ve 2021&rsquo;de g&ouml;r&uuml;len seviyenin 2 katına &ccedil;ıktı. 100-250 milyar dolar b&uuml;y&uuml;kl&uuml;ğe sahip bankalarda ise oran y&uuml;zde 8,15 seviyesinde. Fed&rsquo;in 15 ay &ouml;nce sıkılaşmaya başladığını g&ouml;z &ouml;n&uuml;nde bulundurursak faizlerin artmaya başladığı d&ouml;nemde k&uuml;&ccedil;&uuml;k bankaların kredileri ticari gayrimenkullere kaydırdığının da kanıtı olarak okuyabiliriz. Hali hazırda faiz artırım s&uuml;recinin hen&uuml;z sona ermediğini de hatırlatmakta fayda var. Yani merkez bankalarının faiz oranları zirveye ulaşmadan &ouml;nce enflasyonun hedefe geri d&ouml;nd&uuml;ğ&uuml;ne dair a&ccedil;ık ve s&uuml;rekli kanıtlar g&ouml;rmesi gerekeceğinden, bor&ccedil; verme koşullarının yakın vadede iyileşmesinin pek olası değil. Haliyle bor&ccedil; sahilerinin kredileri &ouml;demesi &uuml;zerindeki risk hala devam ediyor. Diğer yandan bankaların ticari gayrimenkul kredilerinde zarar g&ouml;r&uuml;p g&ouml;rmeyeceğini veya b&uuml;y&uuml;kl&uuml;ğ&uuml;n&uuml;n ne olacağını konusu da hala belirsiz. JPMorgan, ABD ofis sekt&ouml;r&uuml;ndeki ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetler (CMBS) tasfiye oranının on yılın sonunda y&uuml;zde 20 ye &ccedil;ıkacağını ve kredi uzatma se&ccedil;eneklerinin 2025-2027 ye kadar darbeyi yalnızca hafifleteceğini tahmin ediyor. Şu an bu konu &ccedil;ok konuşulmuyor ama &ouml;n&uuml;m&uuml;zdeki aylarda Wall Street&rsquo;de yeni tehdit alarmı ticari gayrimenkuller i&ccedil;in &ccedil;alabilir ve piyasada hali hazırda var olan sorunlara bir yenisi daha eklenebilir.